中梁有限公司半年已完成四成销售额?"/>
当前位置:首页 > 科技创新 > 重点技术 >

资产负债率超90%现金流承压 如何评估中梁控股半年完成4成销售额?

编辑:pg电子游戏 来源:pg电子游戏 创发布时间:2021-01-29阅读11936次
  

id="hkstock_hk02772">中梁有限公司半年已完成四成销售额?丨公司汇  尽管销售额构建三级跳,但中梁有限公司近几年销售毛利率及净利率水平持续保持低位,资产负债率多年低企以及近年频密发债亦凸显其现金流压力。受限于多方面影响,该公司被迫重置增长率目标  《投资时报》研究员 周运寻  190亿元、649亿元、1015亿元、1525亿元。  四年时间,从温州跟上的区域房企中梁控股集团有限公司(下称中梁有限公司,2772.HK),打开了全国范围内的项目布局,并构建合约销售额三级跳。  如此高速快速增长也给了这家公司喊出出有“2021年构建3000亿元销售额”的勇气。

  然而现如今,既定目标或许有些遥不可及。2020年,中梁有限公司目标销售额仅有为1680亿元,增长速度近10%。

据其近期予以审核运营数据表明,今年上半年其合约销售额构建677亿元,已完成年度目标的四成。  对于计划增长速度上升,该公司管理层回应,未来公司期望构建务实快速增长,计划销售规模每年构建10%—15%的增长幅度。  疫情影响固然是压迫销售的最重要因素,然而,该公司内在风险亦无法忽略。

  一方面,据年报表明,截至2019年末,中梁控股集团及其附属公司、合营联营企业共计享有可售资源超强2600亿元,原订3000亿元销售目标似乎难以实现。而若要保持快速增长,之后扩展土储非常最重要。另一方面,中梁有限公司近几年销售毛利率及净利率水平持续保持低位,资产负债率多年低企以及近年频密发债亦凸显其现金流压力。

  2020年7月16日,正值中梁有限公司上市一周年,曾多次高速发展的这家房企,又将如何面临挑战?  销售额狂飙,毛利率却快速增长力弱  中梁有限公司近年业绩上涨有目共睹。据该公司招股书及近期财报数据表明,2016年至2019年,中梁有限公司收益分别为29.25亿元、140.26亿元、302.15亿元及566.4亿元,税前利润分别为-2.74亿元、12.68亿元、44.38亿元及98.98亿元,皆构建较好快速增长。  在销售额方面,2016年至2018年,其合约销售额分别为190亿元、649亿元和1015亿元,三年即突破千亿门槛。

转入2019年,中梁有限公司合约销售额约1525亿元,同比快速增长50.2%。该公司回应,这主要是逃跑了三四线城市的棚改机遇。  不过在此背后,《投资时报》研究员注意到,中梁有限公司的高速快速增长已显著上升。2016年至2019年,该公司营收增长速度已由2017年的379.52%降到2019年的87.46%,税前利润增长速度由2017年的562.77%降到2019年的123.03%。

  同时,其销售额增长速度已由2017年的241.58%降到2018年及2019年50%左右。而若按既定目标,2020年其销售额快速增长或仅能构建10%。

  7月6日,中梁有限公司公布的2020年1—6月予以审查业绩数据减轻了这一有可能。今年6月,中梁有限公司合约销售额大约为247亿元,上半年其合约销售额构建677亿元。按2020年1680亿元合约销售目标计算出来,中梁有限公司前6个月仅有已完成其年度目标的四成。  可以仔细观察到,尽管销售增长速度减少,但中梁有限公司业绩增长速度在行业中仍更为靠前。

但有一点注目的是,其销售毛利率及净利率水平却持续保持低位。  2016年至2018年,中梁有限公司毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%,2019年末,这一数值减至23.3%,但高于上市房企30%的毛利率中位值。  而从营收名列靠前的40家港股上市房企来看,Wind数据表明,中梁有限公司2016年销售毛利率排名第34位,2017年及2018年均名列37位,2019年其销售毛利率名列之后领先一个位次,位列第38名。  在销售清净利率方面,将近四年中梁有限公司该指标有所下降,2016年至2019年分别为-9.22%、3.55%、8.36%及11.4%,但与40家头部港股上市房企15%的中位值比起仍有差距,名列亦在30名开外。

  毛利率持续保持低位的同时,该公司现金流情况也变化较小。《投资时报》研究员注意到,2016年至2019年,中梁有限公司经营活动产生的现金流净额分别为-176.28亿元、-68.38亿元、80.37亿元及-203.29亿元。可以看见,除2018年外,其于年份中梁有限公司经营活动净现金东流皆为净流入状态。

  同期,该公司现金及现金等价物清净增加额分别为27.29亿元、59亿元、38.03亿元及4亿元、期末现金余额分别为48.47亿元、107.48亿元及145.52亿元及149.65亿元,表明经常出现金快速增长力弱态势。  针对2016年及2017年经营活动袭港胜现金流量情况,中梁有限公司在其上市招股书中回应,主要因为物业研发活动持续减少以及土地并购活动增大,造成用作运营的净现金额较多。

而为何2019年经营活动现金清净流入超强200亿元,中梁有限公司未在其年报中说明涉及原因。  中梁有限公司将近四年部分业绩数据  数据来源:公司招股书及财报  资产负债率低企,现金流承压  尽管经营活动清净流入金额极大,但押注棚改的中梁有限公司显然逃跑了其中机会。  2015至2017年间,凭借低周转模式,中梁有限公司在三四线城市较慢发展。

而随着棚改红利消失,其又于2018年明确提出“三并转”战略,即并转二线、并转省会、并转都市圈核心城市研发项目,进而构建并稳固了千亿销售额。  在这一过程中,中梁有限公司开始加快拿地。据其招股书表明,2016年至2018年,中梁有限公司分别并购63幅、119幅及221幅地块。可以看见,其拿地速度从2016年的平均值每6天拿一块地,提高到2017年的平均值每3天拿一块地,进而减至2018年的平均值每1.7天入账一块地。

  而据其年报表明,2019年中梁有限公司总计并购139幅地块,平均值每2.6天收益一块,仍然维持了较慢的拿地速度。涉及地块规划总建筑面积大约为1660万平方米,并购平均值成本大约为每平方米4607元,总计投放764亿元。  如此拿地速度及巨量资金投入,大自然也考验着其资金链的承受能力。

在经营活动无法带给于是以现金流的状况下,该公司大自然必须想方设法筹资。  招股书表明,2016年至2018年,中梁有限公司借款总额分别为202亿元、245亿元、270亿元,由于信托利率较高,其三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均值融资成本均线在6%左右。

  2019年,中梁有限公司借款总额更进一步下降至401.81亿元,较上一年度快速增长48.8%。加权平均债务成本为9.4%,仍然低于主流房企平均值融资成本。  较慢扩展及广受杠杆,也造成该公司资产负债率低企。

2019年,中梁有限公司资产负债率高达90.7%,虽然该指标有数上升趋势,但近四年其资产负债率皆在90%以上。  同时,与营收相似的另外10家港股上市房企比起,中梁有限公司2019年资产负债率亦高居第二位。  从债务方面来看,中梁有限公司对资金的市场需求仍然相当大,在国内融资渠道放宽的当下,该公司被迫将目光改向海外债券市场。

  2020年6月18日,中梁有限公司发布公告称之为,将发售2.5亿美元2021年届满的优先票据,年化利率为8.75%,发售价格为票据本金的99.536%,而这早已是该公司自2019年7月上市以来第4次海外发债。  与此比较不应的是,今年11月,中梁有限公司一笔发售规模为2亿美元的海外债将要届满,票面利率为9.75%。  中梁有限公司与同业公司2019年资产负债率较为情况  数据来源:Wind  清净资产负债率为何陡降?  有一点注目的是,在资产负债率居高不下的同时,中梁有限公司净资产负债比率却从少见的高点急剧上升。

  2016年该公司净资产负债比率高达1790.2%,时至2017年该指标就已降到339.5%。回国港交所上市前夕,中梁有限公司净资产负债比率再次快速增长上升,2018年超过58.1%,2019年该指标小幅声浪至65.6%。

pg电子娱乐官方网站

  对于净资产负债比率上升的原因,中梁有限公司在招股书中的说明是,“物业销售产生现金大幅度减少,增加对外部借款的倚赖以及保有盈利的快速增长”。但是,这一众说纷纭并无法说明在2019年经营现金流大幅度清净流入、筹资活动净现金流大幅度快速增长情况下,该公司清净负债率仅有小幅声浪的状况。

  有分析指出,中梁有限公司净资产负债比率的大幅度上升与其净资产大上涨有关。Wind数据表明,2016年至2019年,该公司净资产由6.55亿元减至208.72亿元,快速增长相似31倍,因此其净资产负债率大幅度走低。  有一点注目的是,近几年中梁有限公司非有限公司权益(少数股东权益)占到净资产比重仍然低于母公司享有人不应占到权益比重。

2017年至2019年,其母公司享有人不应占到权益占到净资产比重分别为9.97%、38.18%及41.8%。  业内人士分析指出,经常出现这样的情况解释企业合作项目较多,期望通过合作来撬动规模快速增长。

  不过,《投资时报》研究员注意到,少数股东取得的报酬却不及母公司享有人。2018年及2019年,少数股东不应占到溢利分别为5.95亿元及24.22亿元,而母公司享有人不应占到溢利分别为19.31亿元、38.34亿元。【pg电子游戏】。

本文来源:pg电子游戏-www.a2outfest.com

086-39835660

联系我们

Copyright © 2010-2014 昆明市pg电子游戏科技股份有限公司 版权所有  滇ICP备26423420号-5